(一)登记的概念所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。(二)登记主管和管辖1《物权法》规定不动产登记应当实现统一登记，由不动产所在地的登记机关管辖。2具体的登记主管机关、登记范围、登记办法则由其他法律、行政法规加以规定。因此下一步应当由人大及其常委会制定《不动产登记法》或者由国务院制定《不动产登记条例》来对此做出规范，现在还无法确定未来的不动产统一登记机关。(三)登记程序1当事人申请。当事人申请不动产登记的，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址，积等必要材料。当事人申请登记之行为的性质，因不同的立法例而有所不同，在采物权变动形式主义的立法例中当事人登记申请行为属于物权法行为(即以变动物权为内容的意思表示)；在采物权变动的意思主义和折中主义的立法例下登记申请行为属于事实行为。2登记机关进行审查。(1)登记机关应当履行下列职责：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；⑧申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。至于登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据《物权法》的规定还不能得出结论，有待将来“不动产登记法”来加以明确，不过依笔者之见最好是采形式审查主义，这样不仅有利于提高登记效率而且还能够降低登记机关因登记错误而发生损害赔偿的比例。(2)登记机构在登记的过程中不得有下列行为：①要求对不动产进行评估；②以年检等名义进行重复登记；③超出登记职责范围的其他行为。3登记。在经过审查后符合登记的条件的，登记机关应当如实、及时登记有关事项。(四)关于不动产登记簿的效力1不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。2不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的．除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。3权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。(五)更正登记不动产登记错误的，真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正，是为更正登记。不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的，登记机关应当予以更正。(六)异议登记l异议登记的概念。所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误，为了防止其利益受有损害而请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议记载在案，从而防止第三人善意取得的临时性登记的法律制度。2异议登记的法律后果。(1)异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。(2)异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。(3)异议登记后异议申请人必须在15日内起诉，不起诉的异议登记失效。(4)异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。例如；甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人，那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人而乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误而应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。(七)预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物杈，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的．不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内来申请登记的，预告登记失效。(八)登记错误时的损害赔偿责任1．申请人的赔偿责任。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。2登记机关的赔偿责任。(1)因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。(2)登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。(九)无须登记的物权变动因法律行为以外的其他法律事实引起的物权变动不需要进行公示，也就是说不动产物权的变动无须进行登汜而动产物权的变动则无须交付，物权变动从该法律事实发生之日起生效。具体如下：l基于生效法律文书而发生物权变动的。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2基于继承或者受遗赠而取得物权的。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3因事实行为而发生物权变动的。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述基于法律行为以外的其他法律事实而取得不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
