我

我换个问题问大家吧

大家认为工业革命时期的英国，其土地用途改变过程中对原土地所有者的补偿是偏高还是偏低？

历史离得远些，有时会让我们看得更清楚

对比英国的工业革命时期，你觉得英国是偏高还是偏低，中国是偏高还是偏低

杨露

对比起来。。英国是抢。。

我

所以对比一下你们会有更深的体会

任何一个社会在经济发展过程中，工业化过程中，必然要经历土地用途的转变这个阶段

农业用地要转为工业用地，城市化进程甚至是要转为住宅用地、商业用地

杨露

可以说英国降低了土地产权的交易费用迅速发展起来吗。。。

王谦

拆迁费其实都会转嫁给商品房的购买者、企业开发商

陈远林

中国八十九十年代拆迁费比较低

当时从农田转成工业用地的拆迁费用非常低

我

八九十年代的拆迁费比较便宜

有两个局限条件，你们只强调其中一个是不对的

其中一个是当时的政府强制力比较强

但还有另一个局限条件

这两个局限条件其实是互相联系的

那就是当时的经济发达程度低，土地本身就不太值钱

保持其它因素不变

如果当时的土地像现在一样值钱，即使政府的强制力不变

你以为自私的人真的肯被政府如此“剥削”？

政府的强制力也是有限度的

通过强制力把价格压得太过离谱，远远低于市场所值，自私的人反抗的动力会很强大

不要以为政府的强制力是无所不能的

但你们也要不忽视政府强制力在近年来下降这个因素的影响

钉子户的出现就反映着这一点

既然大部分人都接受，证明赔偿与市场价格相去不远

政府的强制力如果强，强力拔钉

谁还敢做钉子户

两个局限条件同时并存，你们要注意分别控制为其它因素来考察它们的变化

敬奕步

我觉得可以参照下新加坡的。

新加坡独立之后，政府面临土地供应的瓶颈，特别是住房改造搬迁和产业化项目用地。1966年适时推出的《土地征用法》为政府强制征地大开方便之门。这个法案使得政府城建的三驾马车，可以以低于市场的价格，独立征地、强行征地、快速征地。在政府规定的紧急情况下，政府可以在征地通知七天之后就占地，甚至先占后征。它规定征地前七年内任何由于政府修路、水电气供应、教育、娱乐、社会设施等等的提供所带来的土地增值，都必须被排除在征地补偿之外。一切征地补偿纠纷都通过政府设立的一个专门的上诉委员会进行短平快的处理。

从1950年代到1980年代，新加坡政府所有的土地从1/3增加到了3/4。这种强制性的征地在经济快速发展时期有效的避免了土地投机炒作，大大地降低了公共基础设施建设、公共住房和城市更新的成本，并且为政府提供了滚动发展的资金，因此也可以算作是新加坡版本的“土地财政”。政府可以征用小的地块进行整理和整合，然后再出让给私人或开发商让他们按照城市规划来发展。但是，因为补偿的标准远低于市价，被征地的业者常常很不满意，但又完全没有跟强势的政府讨价还价的能力。

蒋铮

新加坡的en-bloc制度：这个制度很简单，同一个小区内有80%的人同意（按户算），就可以强制拆迁。或者类比证监会的强制性收购制度，只要求收购90%的股权就算全面收购完成。这种可操作性强，容易理解，没有歧义的法规是解决问题的好办法。在新加坡没有钉子户，为什么呢？就是因为这个80%，只要不到80%拆迁，哪怕已经拿到了79.9%，也是开发商违法，赔偿所有人的损失；反过来，只要达到80%，哪怕一点也不多，就有权利拆迁，当钉子户就违法，会被法院强制搬离。开发商不用考虑让步会不会太多，他们只要凑足80%，而住户也不用试探开发商的底线在哪里，如果已经到了80%，他们就没有选择了。。

我

刚才有同学贴新加坡的规定

新加坡属于政府强制力强大的情况

城市国家容易控制

再加上新加坡政府本质是独裁，民主只是外衣

政府强大的强制力确保了拆迁的交易费用显著下降

新加坡的制度是值得借鉴的

刚才同学贴的材料有一条很有意思，不知道大家注意到没有

就是赔偿款里不包含因为公共设施完善而带来的升值

拆迁前7年基础设施带来的土地增值都不算进去

这是正解

新加坡政府的政策制定者是经济学大师

比那些诺奖得主都深明经济学理论

其实现在中国拆迁赔偿的争议，主要是出在以下情况：

近郊农民或城中村

由于靠近城市或在城市之内

土地因城市发展而自然而然增值

城市发展最主要的一环其实就是公共设施的完善啦

这些公共设施是政府用纳税人的钱建设的

但其收益有外溢性（所谓的正外部性）

近郊农民或城中村的人搭了便车获得这些好处

其实应该反过来向政府补地价才对

如果真的要政府按土地目前的市场价格来赔偿他们的话

他们有什么理由不付钱给政府购买公共设施？

新加坡的政策把这个补偿排除在外

就成功地解决了搭便车问题

于莎莎

而且纳税人给了钱，他们应该补偿我们

我

那些人向政府补地价就是还钱给纳税人啦

因为政府钱多了，就可以少收税也能完成同样的事情，间接就还钱给纳税人了

王谦

是的。征地补偿的实质是财富转移。

我

但新加坡的政府强制力强，能这样做，中国政府现在过于重视所谓的民意，是以为难

其实民意往往是少数人发出来的声音

因为像你们广大纳税人交了税去建了公共设施

可是拆迁赔偿时好像你们是不相干的人

你们是不会发声音的

会发声音的就那些被拆迁、利益直接相关的人

他们当然只会为自己的利益说话，怎么会说是他们占了你们的便宜？

结果显示出来的民意其实是他们那一小撮人的利益

根本不是真正的社会整体利益

桂祺

跟那个高速公路假期免费有点类似，其实是有车的人免费了，维护的成本是纳税人交了

陈远林

所以我们以后从事财经新闻报道一定要慎重

张晨露

大众媒介往往被利用了

敬奕步

不能为一小撮人说话

我

但媒体往往如此

还是那句话

人咬狗才是新闻

费凡

有时显示出来的民意的确不是真正多数人的表达和诉求

我

大部分时候显示出来的民意都不是

少数利益直接相关者会有很强的动力发声

他们容易掌握话语权

沉默的大多数就是这样来的

因为你们的利益很间接，甚至你们自己都不知道原来自己被占便宜了

人数又太多

难以团结一致抱团发声

王佳欣

少数利益直接者会扮演弱者的身份希望媒体发声可是我们之前根本没意识到我们自己的纳税人身份。

我

所以这里的问题很复杂

经济发展导致土地变得更值钱确实是一个重要的局限条件

但问题是有相当一部分的土地增值是来自于政府的公共设施

论理不应该为被拆迁者独享的

但他们当然不会这么认为，钱当然是越多越好的啊，谁会嫌钱多

所以需要有懂经济学的人来制定政策阻止他们搭便车

新加坡的政策一看就知道是出自深明经济学的人之手

所以我说它值得借鉴

但怎么巧妙推行这要考验政府的政治手腕

参考新加坡的政策尽快修改拆迁补偿条例，才是正道

现在很多大城市已经出现旧城改造停滞不前

就是因为拆迁费太高，政府根本无力负担

又不能强拆

一强拆就招来舆论攻击

李凰

怪媒体

我

也不能单怪谁

中国政府的强制力近些年一直在下降

这是个问题

政府的强制力有它的意义

关键不在于强不对弱才对

关键在于把强制力用在什么地方

以前计划经济时代，政府一律强，控制全方位

这当然不对

经过改革，转向市场经济

在很多方面政府的强制力减弱或退出

但市场经济也需要政府强制力来维护的

政府强制力不是在任何地方都削弱甚至退出才是有利于市场经济的

王谦

现在社会矛盾比较激化，政府维稳压力增加

我

社会矛盾激化需要维稳这个说法不对

这是人云亦云

以前穷得甚至饿死人，难道社会矛盾不是更大？一样控制得很好

说到底是因为政府强制力没有在它应该强的地方维持强有力的存在

而是一律削弱甚至退出，才显得对社会控制失控了

蒋铮

政府强制力太高会不会寻租空间更大？

我

都说了强制力的大小不是最关键的

在什么地方使用强制力才是最关键的

敬奕步

比如新加坡这种城市规划建设，离开了政府高度的社会控制和资源整合能力，几乎是不可能实现的。

我

在应该使用市场的地方使用政府强制力，那当然就是寻租的后果

新加坡的政府强制力那么强，却又是市场高度自由的地方

这个事实还不够说明问题吗？

政府强制力强大并不等于会寻租的，新加坡的政府廉洁程度全球首屈一指

因为新加坡政府里真的有经济学高手在指导政策制定

不该政府插手的地方绝不插手

也就没有了寻租的空间

该政府插手的地方政府坚决而且强力地插手

像拆迁这种事情，钉子户完全不存在

这不是靠政府的强制力哪里做得到

蒋铮

他们法治建设完善程度高

我

你们还是不明白

不要迷恋法治

我上课时说过了

如果是恶法治国，后果堪忧

新加坡政府是真正的经济学高手在制定政策

法律中极少恶法，法治的效果才好

这跟政府强制力的情况类似

大小不是最关键的，方向才是最关键的

法治亦然

是否以法治国不是最关键的，法律中是否充斥着恶法才是最关键的

一堆恶法的前提下搞法治，是找死

同样道理，该由市场处理的事情上政府强势插手，那就是朝鲜的下场

先在理论上与实践上搞清楚什么地方是政府应该插手的地方，再强化政府的力量

才不会反而是改革倒退

现在的问题就是这样

说是深化改革

我看是改革倒退

该政府放手的地方反而加强政府力量

李凰

可惜，中国政府该强制的时候怂了

我

该政府强势的地方，政府却怂了——前面的同学说得好

什么是政府该插手的地方呢？这个问题留给大家思考，暂时不说答案

接下来几次作业都会是让大家批政府乱搞恶法

但接着会在颠覆大家的三观之后又再颠覆一次

让大家知道其实政府也很重要，也很有作用

我们不是无政府主义者

政府这东西适者生存了那么长时间，个个地方都要有政府

自然有它的道理

政府其实也是市场自发形成的一种组织

是市场需要它，它才产生的

不是市场不需要的多余之物，否则早在竞争中被淘汰掉了